Le crowdfunding immobilier (‘’financement participatif’’ en français), est le procédé par lequel un professionnel de l’immobilier (promoteur, marchand de biens, lotisseur) sollicite les apports financiers d’un grand nombre d’investisseurs pour financer une partie de son opération immobilière. Cette mise en relation se faisant à travers une plateforme dédiée comme Stomea.

Oui, afin de pouvoir exercer de manière légale son activité de financement participatif et proposer des projets sur sa plateforme, la plateforme Stomea (SAS BLOCKS) est accréditée en tant que PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) auprès de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) sous le n° FP-2023-4. Cette accréditation, permet de proposer des investissements dans des projets en France et en Europe de manière régulée, en favorisant la protection des épargnants.

De plus, afin de sécuriser les flux financiers sur son site internet, la plateforme Stomea (SAS BLOCKS) est enregistrée sous le numéro d'identifiant REGAFI 724922 par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) comme Agent Prestataire de Services de Paiement de Lemonway (établissement de paiement dont le siège social est situé au 8, rue du Sentier 75002 Paris, agréé par l’ACPR sous le numéro 16568) inscrit au Registre des agents financiers (Regafi).

Pour l’investisseur, il n’y a ni frais d’entrée liés à l'investissement, ni frais de gestion et ni frais de sortie.

Dès que vous investissez, vos fonds sont séquestrés chez notre prestataire agrée le temps de la collecte.

Une fois que la collecte est terminée, vos fonds sont mis à disposition du professionnel de l’immobilier pendant la durée prévue du contrat. Cette mise à disposition se fait par l’intermédiaire de notre partenaire financier agrée Lemonway, un « Établissement de paiement » agrée par l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution).

Si la plateforme Stomea est amenée à ne plus pouvoir exercer et que vous avez un ou plusieurs investissements en cours, le processus de gestion extinctive s’active et une migration vers la plateforme de notre prestataire (la société Capsens) est mise en place.

Tous les investissements sont maintenus ; la durée, le taux et les conditions de remboursement de votre investissement restent inchangées. Cependant, la plateforme ne proposera plus aucun projet.

Plus de détails sur le processus de gestion extinctive :

Conformément à l’entrée en vigueur du Règlement Européen 2020/1503 du 7 octobre 2020, créant le nouveau cadre réglementaire relatif au financement participatif, la plateforme a l’obligation de définir et organiser les modalités de suivi des opérations de financement et la gestion des opérations jusqu’à leur terme, y compris dans le cas où la plateforme cesserait ses activités. C’est ainsi que la plateforme Stomea (SAS BLOCKS), Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) accréditée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) sous le n° FP-2023-4, a souscrit au service de gestion extinctive de Capsens.

Capsens est une SAS au capital de 10 400 € immatriculé au RCS de Paris sous le SIREN 798709044, domiciliée au 35 rue Beaubourg - 75003 Paris.

Depuis 2013, Capsens est un acteur majeur du crowdfunding en Europe. Son expertise permet de proposer une solution complète de gestion extinctive pour permettre à tous les acteurs européens proposant des solutions basées sur des prêts, des obligations ou des royalties d’être conformes à la législation européenne dans le cadre du nouvel agrément paneuropéen : Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP). Capsens agit dans l’intérêt des utilisateurs de la plateforme en cas d’arrêt, afin que les prêts réalisés puissent continuer à être honorés jusqu’à leur terme.

Conformément aux dispositions des articles L.548-6 et R.548-9 du Code monétaire et financier, et à l’article 325-57 du Règlement général de l’Autorité des Marchés Financiers, Capsens – en sa qualité d’Agent de Prestataire de Service de Paiement - est compétent pour gérer la poursuite des opérations en cours en cas de cessation des activités de Stomea dans le strict cadre de son activité réglementée de financement participatif.

En vous inscrivant sur Stomea, vous acceptez que vos données (données personnelles, données d’investissement, documents) soient transmises à Capsens dans le cadre des tests de migration réalisés régulièrement. Ces tests de migration permettent de préparer le transfert des données de Stomea vers la plateforme de gestion extinctive en cas de gestion extinctive.

Capsens s’engage s’engage à respecter la réglementation en vigueur applicable au traitement de données à caractère personnel, notamment la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 dans sa version actuelle.

Malgré l’étude approfondie des dossiers par l’équipe dédiée de Stomea, il existe effectivement un risque de perte partielle ou totale du capital investi.

Il convient donc pour l'investisseur de prendre conscience de ces risques avant d'investir.

Un marchand de biens est un professionnel dont l'activité est d'acheter des biens immobiliers, d’apporter un niveau de travaux plus ou moins important dans l’optique de dégager une plus-value lors de la revente.

Le promoteur immobilier est un professionnel qui construit et met en vente des biens immobiliers.Il réunit les financements nécessaires au projet et dirige les opérations de construction, de la conception à la commercialisation des opérations.

Le crowdfunding immobilier a initialement pour vocation de financer l’apport en fonds propres demandé par un établissement bancaire au professionnel souhaitant réaliser une opération immobilière, le crowdfunding intervient donc comme une source de financement complémentaire.

Le crowdfunding peut également être une source de financement alternative dans le cas où un opérateur souhaiterait sortir du circuit bancaire traditionnel afin d’avoir recours à un financement rapide pour concrétiser une opportunité.

Le marchand de biens immobilier vit de la vente de ses actifs immobiliers. Le produit de la vente lui permettant de payer les charges liées à l’acquisition (foncier, étude, travaux, intérêts financiers, honoraires d’agence, etc.). La marge moyenne pour une opération de marchand de biens varie entre 20 et 30%.

La plateforme Stomea se rémunère uniquement auprès du professionnel de l’immobilier, il n’y a aucuns frais pour l’investisseur. La rémunération est un pourcentage variable suivant le montant financé sur la plateforme. 

Les différentes étapes d’un projet présenté sur la plateforme sont les suivantes :

• Réception du dossier et vérification des critères d’éligibilité ;

• Étude globale du projet par le comité d’analyse de Stomea ;

• Validation ou non du dossier par le comité de sélection ;

• Mise en ligne et collecte des fonds ;

• Début du projet et suivi de l’investissement ;

• Remboursement du capital investi et des intérêts.

Votre investissement n’est pas couvert par le système de garanties des dépôts établis conformément à la directive 2014/49/UE du Parlement européen et du Conseil*. Votre investissement n’est pas non plus couvert par les systèmes d’indemnisation des investisseurs établis conformément à la directive 97/9/CE du Parlement européen et du Conseil**.



* Directive 2014/49/UE du Parlement européen et du Conseil du 16 avril 2014 relative aux systèmes de garantie des dépôts, JO L 173 du 12.6.2014, p.149.

** Directive 97/9/CE du Parlement européen et du Conseil du 3 mars 1997 relative aux systèmes d’indemnisation des investisseurs, JO L 84 du 26.3.1997, p.22.

Afin de mettre en place des mesures préventives et sécuriser les investisseurs dans le cas où un opérateur serait dans l'incapacité de rembourser, des garanties sont négociées avant la mise en ligne des projets et ce pour chaque projet.

Ces garanties peuvent-être notamment :

- L'hypothèque, permet de devenir propriétaire d’un bien en cas de défaut de remboursement du porteur de projet ;
- La fiducie, en cas de défaut de l'opérateur, le bien est transféré au fiduciaire. Le bien peut alors être vendu et les bénéficiaires (les créanciers) remboursés ;
- La caution personnelle, permet d’engager le patrimoine personnel de l'opérateur en cas de défaut ;
- La GAPD (Garantie à Première Demande), le garant, s'engage à payer une somme aux créanciers, dès la première demande sans pouvoir opposer d'exception. L’engagement est autonome et distinct ;
- Le nantissement, permet de prendre en garantie les actions ou parts sociales d'un opérateur. En cas d’impayés, le créancier bénéficiaire du nantissement pourra, selon le cas, vendre, ou faire vendre les biens et ainsi se payer sur le prix par priorité à tous autres créanciers ;
- Le compte centralisateur, cette garantie permet d'obtenir la validation du prêteur (Stomea) avant toute sortie d'argent. Cela à pour objectif d'éviter que le montant prêté soit utilisé pour des dépenses différentes de celles prévues dans le cadre du projet.

La société Stomea n'a pas pour objectif d'activer les garanties immédiatement après un retard de paiement de la part de l'opérateur. Nous essayons de trouver des solutions au cas par cas et entamons des procédures de recouvrement uniquement quand la situation est jugée irrécupérable et ne permet pas le remboursement des investisseurs.

Dans chacun des projets qui vous sont présentés sur la plateforme, la fiche descriptive de l'opération contient une partie "Éléments financiers" dans laquelle plusieurs ratios sont identifiés (LTV, LTC et LTA), ce sont des ratios dit de "couverture".

Ces ratios permettent de mettre en évidence l’effet de levier (utilisation de l’endettement pour augmenter la capacité d'emprunt) d’un opérateur immobilier, et donc de définir le profil de risque de cette même opération pour le prêteur (les investisseurs Stomea).

Trois ratios peuvent être analysés :

Loan-to-Value (LTV) :

Le ratio de Loan-to-Value, certainement le plus regardé des 3 ratios hypothécaires, permet d’évaluer le risque que prend le créditeur en rapportant le montant emprunté sur la valeur de marché de l’actif immobilier, au terme de l’opération. Plus le ratio est bas, meilleure est la garantie :

Exemple : l’emprunt est de 300 000 € et le chiffre d’affaires attendu de 500 000 €.

• LTV = 300/500 = 60 %

Cela signifie que 60% du chiffre d'affaires suffit à rembourser la totalité du capital prêté par les investisseurs sur Stomea.

Loan-to-Cost (LTC) :

Dans le même registre, le ratio de Loan-to-Cost permet de constater le montant du prêt par rapport au coût de revient global du projet. Comme pour la LTV, un ratio élevé augmente le risque pour le créditeur. Les travaux permettant de valoriser un actif, ce ratio s’analyse conjointement à la LTV.

Exemple : l’emprunt est de 300 000 € et le coût d’acquisition et des travaux (le coût de revient global) est de 330 000 € + 90 000 € = 420 000 €.

• LTC = 300/420 = 71 %

Une vente au coût de revient d’une opération représente une marge à zéro pour l’entrepreneur. Ce ratio nous montre donc notre couverture par rapport au point mort de l’opération.

Loan-to-Acquisition (LTA) :

La Loan-to-Acquisition, ou LTA, est également un ratio utilisé dans le cadre du financement d’une opération immobilière. Ce dernier se calcule en rapportant la part de la dette sur le prix d’acquisition de l’actif. Plus le ratio est bas, meilleure est la garantie :

Par exemple, si la valeur d’acquisition d’un actif immobilier est de 300 000 euros et que l’opérateur obtient un financement de 200 000 euros, alors la LTA affichée sera de : 200 / 300 : 67%.

Exemple : l’emprunt est de 300 000 € et le prix d’acquisition 260 000 €.

• LTA = 300/260 = 115 %

Ce ratio est supérieur à 100% dans le cas où le financement couvre l’acquisition et une partie des travaux.

Plus la LTA est élevée, plus le créditeur prend des risques : en effet, en cas de revente en l’état de l’actif, une LTA faible augmente la probabilité de récupérer sa mise initiale même dans le cas d’une décote sur le prix de l’actif.

Pour créer son compte d’investisseur, il suffit de suivre les différentes étapes :

• Inscription : email et mot de passe

• Validation de votre profil : renseigner ses informations personnelles, ses pièces d’identité (CNI, permis de conduire ou passeport) et remplir le questionnaire de compréhension de l’investissement
  
  Une fois le compte crée et validé par nos services, vous pouvez créditer le solde de votre portefeuille investisseur (par carte ou par virement) afin de pouvoir investir dans un ou plusieurs projets.

Le ticket minimal d’investissement est de 100€.

Pour pouvoir investir dans un projet, vous devez créditer votre compte d’investisseur par carte bleue ou par virement bancaire sur votre IBAN Stomea qui vous est dédié, sans frais.

Une fois votre solde crédité, vous pouvez souscrire à un projet directement via votre espace d'investisseur.

La participation aux projets présentés se fait par la signature d’un « bulletin de souscription ». Ce bulletin reprend les conditions du financement octroyé, notamment :

• Le montant de l’investissement
  

• La durée
  

• Le taux d’intérêt
  

• La société emprunteuse

La signature du contrat se fait électroniquement grâce à notre prestataire agrée UNIVERSIGN.

La plateforme propose de financer un projet immobilier via la souscription d’obligations* dont la rémunération prend la forme d’intérêts mensuels/annuels ou in fine.

*Une obligation est un titre financier. Il s’agit d’une créance négociable qui correspond à la part d’un emprunt (émis ici par le porteur du projet qui souhaite financer son opération) auprès de ses prêteurs (ici les investisseurs, membres de Stomea).

Ce type de placement est encadré par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) et répond au RÈGLEMENT (UE) 2020/1503 DU PARLEMENT EUROPÉEN ET DU CONSEIL du 7 octobre 2020 encadrant toutes les plateformes de financement participatif devant être accréditées en qualité de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP).

Si une collecte n’atteint pas 100% au bout de 30 jours, plusieurs scénarios sont possibles suivant les termes du contrat :

• Prorogation du délai de la collecte de plusieurs jours ;

• Si le seuil minimal à collecter défini dans le contrat est atteint (Seuil de Succès), le financement est maintenu ;

• Si le seuil minimal à collecter défini dans le contrat n’est pas atteint, le financement est annulé et tous les investisseurs sont remboursées de leurs investissements sans frais.

Exemple : une collecte de 500.000€ est prévue le 01/01/2023, avec un seuil minimal de 80% à atteindre.

Au bout de 30 jours, la collecte atteint 375.000€ soit 75% du montant initial à financer, le projet est annulé.

En signant votre bulletin de souscription, vous mettez vos fonds à disposition du professionnel pendant une durée déterminée. Vous ne pouvez donc pas récupérer votre capital investi avant cette date.

Cependant, chaque contrat stipule une possibilité pour le professionnel d’effectuer un « remboursement anticipé ». Dans ce cas-là, la durée initiale du projet est réduite et vous récupérez votre capital plus rapidement.

Si vous souhaitez émettre une réclamation, vous pouvez cliquer directement ici.

Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion pendant lequel ils peuvent, à tout moment, révoquer leur offre d’investissement ou leur manifestation d’intérêt pour l’offre de financement participatif sans donner de raison et sans encourir de pénalité. Le délai de réflexion commence au moment où l’investisseur potentiel non averti fait une offre d’investissement ou signale sa manifestation d’intérêt et expire après quatre jours calendaires.

Le délai de réflexion est de quatre jours calendaires, période durant laquelle l’investisseur peut exercer son droit de révocation. Pour ce faire, l’investisseur doit en informer la société Stomea par email en s’adressant à support@stomea.com et en indiquant les informations suivantes :

- Objet du mail : Rétractation investissement – NOM/PRÉNOM

- Informations à renseigner dans le corps du mail : nom du projet concerné et montant investi.

Cette révocation ne donne lieu ni à une pénalité financière ni à une pénalité sur l’utilisation des services de la plateforme Stomea, site internet www.stomea.com.

Oui, les salariés de la société Stomea peuvent souscrire à une offre de financement participatif sur la plateforme Stomea.

Le cas échéant, il sera notifié dans la Fiche d'Informations Clés sur l'Investissement (FICI) que des salariés prennent également part aux titres offerts à la souscription, et cela, dans les mêmes conditions que tous les autres souscripteurs.

Stomea a pour objectif de proposer à ses investisseurs uniquement des projets analysés et vérifiés par notre comité de sélection composé d’analystes financiers, de professionnels de l’immobilier, d’un juriste externe et de la direction de la société.

Nous réalisons donc un audit complet de chacun des projets avant de réaliser les collectes, afin de ne sélectionner que les meilleurs dossiers.

Les projets sont soumis à un processus de sélection strict composé de plus de 30 points d’analyse répartis en plusieurs thématiques :

• Le porteur du projet (dirigeants, équipe, historique, etc.)

• Le projet immobilier (qualité, prix, marché local, etc.)

• Les points juridiques/administratifs (actes, PC, DP, etc.)

• Le prévisionnel financier (marge prévisionnelle, niveau de fonds propres, etc.)

• Les garanties apportées (Fiducie, hypothèque, GAPD, etc.)

Une fois inscrit sur Stomea, vous recevrez de manière régulière des e-mails concernant le lancement de nos nouveaux projets, plusieurs jours avant la mise en ligne.

Vous pourrez alors analyser les différents éléments du dossier et poser toutes vos questions à notre équipe avant d’investir.

Le taux d’intérêt cible mentionné sur chacun des projets correspond au potentiel rendement de votre investissement. Ce taux est toujours exprimé annuellement.

Exemple : un projet avec un taux d’intérêt cible de 10% par an.

• Durée du projet : 12 mois

• Montant investi : 1000€

Le rendement de l’investissement sera donc de (1000 x 1,1) = 1100€ soit une plus-value potentielle brute de 100€ (10%).

Les offres de financement participatif comportent des risques et en particulier le risque de perte partielle ou totale du montant investi et le risque d’illiquidité. Plus le taux est élevé, plus le risque de perte en capital ou d’impayé des intérêts.

C'est le professionnel de l'immobilier grâce à la marge dégagée de son opération immobilière (entre 15 et 30% en moyenne) qui va rembourser le capital des investisseurs et également payer les intérêts dus.

Dès lors que votre capital est investi, vous retrouverez sur votre « Tableau de bord » un suivi de votre investissement dans la rubrique "Mes souscriptions". Avec notamment, un détail des dates de remboursements, les actualités concernant le projet (avancée des travaux, de la commercialisation, etc.).

Une fois le projet terminé, vos fonds sont restitués sur votre compte Stomea, libre à vous ensuite de réinvestir dans un projet ou débiter vos fonds vers votre compte bancaire personnel.

Pour financer son projet sur Stomea, le projet doit répondre à des critères d’éligibilité qui sont notamment :

• Une structure juridique dédiée au capital entièrement libéré ;

• Des garanties/sûretés à apporter ;

• Une équipe d’expérience ;

• Un financement inférieur ou égal à 5.000.000€ ;

• Un prévisionnel financier cohérent.

La plateforme Stomea peut financer jusqu’à 5.000.000€ maximum.

Stomea est une solution de financement qui peut être complémentaire ou alternative au financement bancaire.

Complémentaire : nous finançons jusqu’à 80% de l’apport en fonds propres demandé par la banque à l’opérateur.

Alternative : nous remplaçons la banque et finançons jusqu’à 90% du coût de revient de l’opération.

Vous pouvez faire une demande de financement en remplissant directement notre questionnaire disponible ici.

Pour l’opérateur immobilier, les bénéfices de passer par une plateforme de crowdfunding sont multiples :

• De libérer sa trésorerie pour être réactif à de nouvelles opportunités de marché ;

• D'obtenir un meilleur rendement des capitaux investis ;

• De multiplier les opérations et accroître son développement ;

• Ne pas diluer son capital ;

• Ne pas dépendre du financement bancaire.

• Risque de perte totale ou partielle du capital investi ;

• Risque d’illiquidité ;

• Risques opérationnels ;

• Risque juridique ;

• Risque fiscal ;

• Risque législatif.
  
  Pour plus de détails concernant les risques liés à l’investissement en crowdfunding immobilier, rendez-vous en bas de la page "Investir" rubrique "Les risques liés à l’investissement".

Afin de juger de la qualité d’un projet et de son risque, il convient pour l’investisseur de prendre connaissance des informations mises à disposition sur la page du projet, la présentation, les documents financiers, juridiques, etc. Tous les projets sont différents et les risques associés également.

De plus, Stomea à mis en place un procédé de notation afin de donner un rapide aperçu de la qualité du projet ainsi que de l’opérateur concernant chaque dossier mis en ligne.

Vous pouvez avoir accès à cette grille de notation dans l'onglet "Investir" du site internet.

Pour les Personnes Physiques

Depuis le 1er janvier 2018, les revenus des obligations sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (« Flat-Tax ») de 30% comprenant :

• 17,2% de prélèvements sociaux (CSG et CRDS)

• 12 ,8% d’imposition sur le revenu

Ce montant d’imposition est directement prélevé par Stomea, vous n’avez pas à intégrer ces revenus dans votre imposition au barème progressif.

Pour les Personnes Morales

Lorsque vous investissez via votre société, vous détenez dans vos comptes des titres de créance émis par une société.

À ce titre, les gains réalisés au terme de l’investissement sont pris en compte dans votre résultat imposable et sont soumis (a) à l’impôt sur les sociétés pour les sociétés qui y sont passibles ou, à défaut (b) au régime des sociétés de personnes et imposés au nom des associés soit à l’impôt sur le revenu s’il relève de cet impôt, soit à l’impôt sur les sociétés s’il est passible de cet impôt.

Il est possible pour les investisseurs personne physique de demander une dispense du prélèvement relatif à l’acompte de l’impôt sur le revenu. Cette dispense est prévue à l’article 125 A I du Code Général des Impôts.

Les conditions pour en bénéficier sont les suivantes :

• Votre Revenu Fiscal de Référence de l’avant-dernière année doit être inférieur à 25.000€ si vous êtes célibataire, divorcé ou veuf.

• Ce seuil passe à 50.000€, si vous êtes soumis à une imposition commune.

Votre demande de dispense du prélèvement doit être formulée au plus tard le 30 novembre de l’année précédant celle du paiement des revenus.

Retrouvez toutes les informations détaillées ainsi qu’un modèle de demande de dispense sur le site des impôts : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8729-PGP.

De plus, pour compléter une demande de dispense, vous pouvez cliquez ici pour vous rendre directement sur la page "Fiscalité" dédiée.