Questions fréquentes

Afin de protéger les investisseurs en cas d’incapacité de remboursement de l’opérateur, des garanties sont négociées pour chaque projet avant sa mise en ligne. Elles peuvent notamment prendre les formes suivantes :

• L’hypothèque : en cas de défaut de remboursement, elle permet de faire saisir et vendre le bien, et d’être remboursé en priorité sur le prix de vente.
• La fiducie : en cas de défaut de l’opérateur, le bien, préalablement transféré au fiduciaire, peut être vendu et les bénéficiaires (les créanciers) remboursés.
• La caution personnelle : elle engage le patrimoine personnel du dirigeant en cas de défaut.
• La garantie à première demande (GAPD) : le garant s’engage à payer une somme aux créanciers dès leur première demande, sans pouvoir opposer d’exception. Cet engagement est autonome et distinct.
• Le nantissement : il permet de prendre en garantie les actions ou parts sociales de la société de l’opérateur. En cas d’impayé, le créancier peut les vendre ou les faire vendre et être payé en priorité sur le prix.
• Le compte centralisateur : toute sortie d’argent doit être validée au préalable par Stomea, afin que les fonds ne soient pas utilisés pour d’autres dépenses que celles prévues par le projet.

Les garanties varient d’un projet à l’autre et sont détaillées dans chaque FICI.

Stomea n’active pas les garanties dès le premier retard de paiement. Nous recherchons d’abord des solutions au cas par cas et n’engageons de procédure de recouvrement que lorsque la situation ne permet plus le remboursement des investisseurs à l’amiable.

Les étapes d’un projet présenté sur la plateforme sont les suivantes :

• réception du dossier et vérification des critères d’éligibilité ;
• analyse complète du projet par l’équipe d’analyse de Stomea ;
• validation ou refus du dossier par le comité de sélection ;
• mise en ligne et collecte des fonds ;
• démarrage de l’opération et suivi de l’investissement ;
• remboursement du capital investi et versement des intérêts.

Le promoteur immobilier est un professionnel qui construit et met en vente des biens immobiliers neufs. Il réunit les financements nécessaires et dirige l’opération, de la conception jusqu’à la commercialisation.

À noter : Stomea ne finance pas d’opérations de promotion immobilière. La plateforme se concentre sur les opérations de marchands de biens.

Un marchand de biens est un professionnel qui achète des biens immobiliers, y réalise le plus souvent des travaux, puis les revend afin de dégager une plus-value. Ce sont ces opérations que Stomea propose de financer.

À l’origine, le crowdfunding immobilier sert à financer une partie de l’apport en fonds propres qu’exige une banque pour prêter à un professionnel. Il intervient alors comme une source de financement complémentaire.

Il peut aussi être une alternative au circuit bancaire, lorsqu’un opérateur a besoin d’un financement rapide pour saisir une opportunité.

Non. Votre investissement n’est pas couvert par le système de garantie des dépôts établi conformément à la directive 2014/49/UE du Parlement européen et du Conseil*. Il n’est pas non plus couvert par les systèmes d’indemnisation des investisseurs établis conformément à la directive 97/9/CE du Parlement européen et du Conseil**.

Les garanties prises sur chaque projet (hypothèque, caution, etc.) réduisent le risque mais ne le suppriment pas.

* Directive 2014/49/UE du Parlement européen et du Conseil du 16 avril 2014 relative aux systèmes de garantie des dépôts, JO L 173 du 12.6.2014, p. 149.
** Directive 97/9/CE du Parlement européen et du Conseil du 3 mars 1997 relative aux systèmes d’indemnisation des investisseurs, JO L 84 du 26.3.1997, p. 22.

Dans chaque projet présenté sur la plateforme, la rubrique « Éléments financiers » indique plusieurs ratios, dits de couverture : LTV, LTC et LTA.

Ils mesurent l’effet de levier de l’opérateur, c’est-à-dire la part de l’opération financée par l’emprunt, et permettent d’apprécier le niveau de risque pour les investisseurs. Pour ces trois ratios, plus le chiffre est bas, meilleure est la couverture.

Loan-to-Value (LTV)

C’est le ratio le plus regardé. Il rapporte le montant emprunté à la valeur de marché du bien à la fin de l’opération.

• Exemple : emprunt de 300 000 €, chiffre d’affaires attendu de 500 000 € → LTV = 300 / 500 = 60 %. Il suffit donc de revendre à 60 % du prix prévu pour rembourser la totalité du capital des investisseurs.

Loan-to-Cost (LTC)

Il rapporte le montant emprunté au coût de revient global du projet (acquisition et travaux). Une revente au coût de revient correspond à une marge nulle pour l’opérateur : ce ratio montre donc la couverture par rapport au point mort de l’opération.

• Exemple : emprunt de 300 000 €, acquisition de 330 000 € et travaux de 90 000 € (coût de revient 420 000 €) → LTC = 300 / 420 = 71 %.

Loan-to-Acquisition (LTA)

Il rapporte le montant emprunté au seul prix d’acquisition du bien. Il peut dépasser 100 % lorsque le financement couvre l’acquisition et une partie des travaux. Plus il est faible, plus les investisseurs ont de chances de récupérer leur mise en cas de revente du bien en l’état, même avec une décote.

• Exemple : emprunt de 300 000 €, prix d’acquisition de 260 000 € → LTA = 300 / 260 = 115 %.

Le marchand de biens se rémunère grâce à la revente de ses biens immobiliers. Le prix de vente lui permet de couvrir l’ensemble des coûts de l’opération (acquisition, études, travaux, frais financiers, honoraires d’agence, etc.) et de dégager une marge, généralement comprise entre 15 et 30 %.

Stomea se rémunère uniquement auprès du professionnel de l’immobilier : il n’y a aucun frais pour l’investisseur. Cette rémunération est un pourcentage variable selon le montant financé sur la plateforme.

Oui. En plus de la vérification d’identité du représentant légal (photo de sa pièce d’identité et selfie), vous devez fournir :

• un extrait Kbis de moins de 3 mois ;
• les statuts signés ;
• le registre des bénéficiaires effectifs ;
• un organigramme daté et signé, si la société a plusieurs associés ;
• la pièce d’identité de chaque bénéficiaire effectif.

Aucun prélèvement fiscal n’est effectué à la source sur les intérêts versés à une société : ils sont intégrés à son résultat imposable, selon son propre régime fiscal. Rapprochez-vous de votre expert-comptable.

Pour un particulier résident fiscal français, les intérêts sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Stomea prélève ce montant à la source lors du versement.

Vous pouvez opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu dans votre déclaration annuelle si c’est plus favorable. Sous conditions de revenus, vous pouvez aussi demander une dispense de l’acompte de 12,8 %. Chaque année, vous recevez un imprimé fiscal unique (IFU) pour votre déclaration.

Le détail, dont le cas des sociétés et des non-résidents, est sur notre page Fiscalité. Ces informations générales ne remplacent pas l’avis d’un conseiller fiscal.

Vos intérêts courent à partir de la date d’émission des obligations, et non à partir du jour où vous souscrivez. Pendant la collecte, les fonds restent sur un compte séquestre chez Lemonway et ne produisent pas d’intérêts.

La date d’émission est la première des deux dates suivantes :

• la signature chez le notaire de l’acte d’acquisition du bien financé ;
• le 30e jour après l’ouverture de la collecte.

Elle n’intervient qu’une fois le seuil de succès atteint. Si ce n’est pas encore le cas à ces dates, la date d’émission est celle à laquelle le seuil est atteint.

Une date d’émission prévisionnelle figure dans la FICI et dans le contrat d’émission de chaque projet. La date définitive est constatée par un procès-verbal signé par l’émetteur et vous est communiquée par e-mail. C’est à partir de cette date que se calculent la durée de l’opération et la date de remboursement.

Exemple : pour un projet de 12 mois à 10 % par an émis le 15 novembre 2026, le remboursement est prévu le 15 novembre 2027. Un investissement de 1 000 € rapporte alors 100 € d’intérêts bruts.

Le rendement n’est pas garanti. Investir comporte un risque de perte totale ou partielle du capital et un risque d’illiquidité.

Plusieurs raisons peuvent expliquer l’absence de versement de coupons :

• le projet prévoit un paiement des coupons in fine, c’est-à-dire en une seule fois à la fin de l’opération (c’est le cas de la majorité des projets) ;
• l’opérateur n’a pas encore versé les fonds à la date prévue, ce qui décale le reversement des coupons.

La fréquence de versement de chaque projet est indiquée dans sa FICI et dans le contrat d’émission d’obligations. En cas de doute, contactez-nous à support@stomea.com.

Un emprunt obligataire est une dette émise par la société porteuse du projet présenté sur la plateforme Stomea. Cette dette est divisée en obligations, souscrites par les investisseurs. Elle est remboursable à une date et pour un montant fixés à l’avance dans le contrat d’émission, et elle rapporte des intérêts.

Le coupon correspond aux intérêts versés au détenteur d’une obligation. Il est calculé à partir d’un taux d’intérêt fixé à l’avance dans le contrat d’émission.

Vous pouvez nous poser directement vos questions depuis la page Contact, nous appeler au 04 26 17 69 15 ou nous écrire à support@stomea.com.

Nos équipes vous accompagnent dans l’utilisation de la plateforme. Elles ne fournissent pas de conseil en investissement personnalisé.

Lemonway est notre prestataire de services de paiement (PSP). Il détient les portefeuilles électroniques (wallets) de tous les investisseurs Stomea.

Lemonway est un établissement de paiement agréé par l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) sous le numéro 16568.

Pour investir dans un projet, vous devez d’abord créditer votre portefeuille investisseur, sans frais :

• par virement bancaire, vers l’IBAN dédié de votre portefeuille ;
• par carte bancaire.

Une fois votre solde crédité, vous pouvez souscrire à un projet directement depuis votre espace investisseur.

Dans les deux cas, l’entreprise emprunte de l’argent qu’elle devra rembourser à une échéance fixée, avec des intérêts.

La différence tient au prêteur : un emprunt bancaire est accordé par une banque, alors qu’un emprunt obligataire est souscrit par des investisseurs. En investissant sur Stomea, vous détenez une créance sur la société porteuse du projet, par l’intermédiaire de la plateforme.

Stomea dispose d’une politique de traitement des réclamations qui garantit un traitement efficace, égal et harmonisé de chaque demande. Toutes les modalités (modèle de réclamation, délais de réponse, coordonnées) sont détaillées sur notre page Réclamations.

Si la réponse de Stomea ne vous donne pas entière satisfaction, vous pouvez saisir gratuitement le Médiateur de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) :

• en ligne : formulaire de demande de médiation ;
• par courrier : Autorité des Marchés Financiers, La Médiation, 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02 ;
• par téléphone : 01 53 45 60 00.

La participation à un projet se fait par la signature électronique d’un bulletin de souscription. Ce bulletin reprend les conditions du financement, notamment :

• le montant de l’investissement ;
• la durée ;
• le taux d’intérêt ;
• la société emprunteuse.

La signature électronique est assurée par notre prestataire SIGNLIFT.

Le ticket minimum d’investissement est de 100 €.

Si une collecte n’atteint pas 100 % au bout de 30 jours, plusieurs scénarios sont possibles selon les termes du contrat :

• la période de collecte peut être prolongée de quelques jours ;
• si le seuil minimum prévu au contrat (seuil de succès) est atteint, le financement est maintenu ;
• si ce seuil n’est pas atteint, le financement est annulé et tous les investisseurs sont remboursés, sans frais.

Exemple : une collecte de 500 000 € est lancée avec un seuil minimum de 80 %. Au bout de 30 jours, elle atteint 375 000 €, soit 75 % du montant recherché : le projet est annulé et les investisseurs sont intégralement remboursés.

Selon les projets, les coupons sont versés soit tous les mois (paiement mensuel), soit en une seule fois à la fin du projet (paiement in fine).

Cette information figure dans le contrat d’émission d’obligations et dans la FICI (fiche d’informations clés sur l’investissement) de chaque projet, consultables à tout moment.

Avec un paiement in fine, l’ensemble des intérêts courus depuis la date d’émission est versé en une seule fois à l’échéance, en même temps que le remboursement du capital investi. Pour savoir comment est fixée la date d’émission, consultez la question « À partir de quand mes intérêts commencent-ils à courir ? » dans cette même rubrique.

Comment sont calculés les intérêts ?

Intérêts = capital restant dû × taux d’intérêt annuel × durée (en années)

Exemple : 1 000 € investis à 11 % par an pendant 10 mois donnent 1 000 × 11 % × 10/12 ≈ 91,67 € d’intérêts bruts, versés avec le capital à l’échéance.

Et en cas de remboursement anticipé partiel ?

Les intérêts sont toujours calculés sur le capital restant dû. L’émetteur peut, dans les conditions prévues par le contrat d’émission, rembourser une partie du capital avant l’échéance (amortissement partiel). La part remboursée cesse alors de produire des intérêts à compter de son remboursement. Les intérêts déjà courus sur cette part vous sont versés au moment du remboursement partiel ; le capital restant continue de produire des intérêts jusqu’à son remboursement.

Le taux d’intérêt ne change pas, mais le montant total d’intérêts perçus est plus faible que si tout le capital était resté investi jusqu’à l’échéance.

Exemple : 1 000 € investis à 10 % par an pendant 12 mois.

• Sans remboursement anticipé : 1 000 × 10 % × 12/12 = 100 € d’intérêts bruts.
• Avec un remboursement anticipé de 500 € au bout de 6 mois : 1 000 × 10 % × 6/12 = 50 € pour les 6 premiers mois, puis 500 × 10 % × 6/12 = 25 € pour les 6 mois suivants, soit 75 € d’intérêts bruts au total.

Les modalités de remboursement anticipé propres à chaque projet figurent dans son contrat d’émission d’obligations.

Les intérêts perçus sont soumis à l’impôt. Le régime fiscal dépend de la situation de chacun : les informations générales données par Stomea ne remplacent pas l’avis d’un conseiller fiscal. En savoir plus sur la fiscalité.

Oui, les salariés de Stomea peuvent souscrire à une offre de financement participatif sur la plateforme, dans les mêmes conditions que tous les autres investisseurs.

Le cas échéant, leur participation est mentionnée dans la fiche d’informations clés sur l’investissement (FICI) du projet. La somme des investissements réalisés par les salariés de Stomea ne peut pas dépasser 10 % du montant de l’offre.

Oui, si vous êtes un investisseur non averti, vous bénéficiez d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires. Pendant ce délai, vous pouvez à tout moment révoquer votre offre d’investissement ou votre manifestation d’intérêt, sans donner de raison et sans pénalité. Le délai commence au moment où vous faites votre offre d’investissement ou manifestez votre intérêt.

Pour exercer ce droit, envoyez un e-mail à support@stomea.com en indiquant :

• en objet : « Rétractation investissement – NOM Prénom » ;
• dans le message : le nom du projet concerné et le montant investi.

Cette révocation n’entraîne aucune pénalité, ni financière, ni sur l’utilisation des services de la plateforme.

Stomea propose de financer des projets immobiliers par la souscription d’obligations, rémunérées par des intérêts versés mensuellement ou in fine.

Une obligation est un titre financier : elle représente une part d’un emprunt émis par le porteur du projet auprès de ses prêteurs, ici les investisseurs membres de Stomea.

Ce type de placement est encadré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et par le règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020, qui impose aux plateformes de financement participatif d’être agréées en tant que Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP).

Non. En signant votre bulletin de souscription, vous mettez vos fonds à la disposition du professionnel pour une durée déterminée : vous ne pouvez pas récupérer votre capital avant l’échéance.

En revanche, chaque contrat prévoit la possibilité pour le professionnel de procéder à un remboursement anticipé. Dans ce cas, la durée du projet est raccourcie et vous récupérez votre capital plus tôt.

• Connectez-vous à votre espace investisseur ;
• rendez-vous sur le projet à l’heure d’ouverture de la collecte ;
• prenez connaissance de la documentation du projet et lisez attentivement la fiche d’informations clés sur l’investissement (FICI) ;
• cliquez sur « Investir » ;
• sélectionnez le nombre d’obligations souhaité (valeur nominale : 100 € par obligation) ;
• validez la souscription en signant électroniquement le bulletin.

À savoir : une souscription n’est possible que pendant la période de collecte du projet.

Il suffit de suivre ces étapes :

• Inscription : e-mail et mot de passe ;
• Validation de votre profil : renseignez vos informations personnelles, faites vérifier votre identité et remplissez le questionnaire de connaissances.

Une fois votre compte créé et validé, vous pouvez créditer votre portefeuille investisseur (par carte ou par virement) et investir dans un ou plusieurs projets.

C’est le professionnel de l’immobilier qui rembourse le capital et paie les intérêts dus aux investisseurs, grâce à la marge dégagée lors de la revente de son opération (généralement entre 15 et 30 %).

Stomea ne propose à ses investisseurs que des projets analysés et validés par son comité de sélection, composé de professionnels de l’immobilier.

Chaque dossier fait l’objet d’une analyse complète avant sa mise en ligne, selon une grille de 25 critères répartis en 6 thématiques.

Cette sélection ne supprime pas les risques : consultez-les ici.

Le taux d’intérêt affiché sur chaque projet correspond au rendement potentiel de votre investissement. Il est toujours exprimé sur une base annuelle et avant impôts.

Exemple : un projet avec un taux de 11 % par an, sur une durée de 12 mois, pour un montant investi de 1 000 €.

• Intérêts bruts : 1 000 € × 11 % = 110 € ;
• Somme perçue à l’échéance : 1 110 €, si le projet se déroule comme prévu.

Les offres de financement participatif comportent des risques, en particulier un risque de perte partielle ou totale du montant investi et un risque d’illiquidité. Plus le taux est élevé, plus le risque de perte en capital ou d’impayé des intérêts est important.

Non. Il n’est pas possible pour le moment d’investir sur Stomea via un PEA ou un PEA-PME.

Une fois inscrit sur Stomea, vous recevez régulièrement des e-mails annonçant nos nouveaux projets, plusieurs jours avant leur mise en ligne. Vous pouvez ainsi étudier chaque projet et poser vos questions à notre équipe avant d’investir.

Chaque projet est soumis à un processus de sélection strict, fondé sur une grille de 25 critères répartis en 6 thématiques :

• le porteur de projet et son track-record ;
• l’économie de l’opération ;
• le marché et la liquidité ;
• la structure financière et la résilience de l’opération ;
• les sûretés et le recouvrement ;
• les aspects juridiques et opérationnels.

Le processus d’analyse se déroule ainsi :

• premiers échanges avec le porteur de projet et collecte des éléments nécessaires à la compréhension du projet ;
• réponse de principe sous 72 h sur l’éligibilité du projet ;
• en cas de retour positif, signature d’un contrat de prestation de services ;
• analyse approfondie de l’opération selon la grille de notation ;
• décision du comité de sélection ;
• mise en ligne du projet s’il est accepté.

À l’issue de l’analyse, le dossier est présenté au comité de sélection, composé de 3 personnes, qui se prononce sur le projet. Conformément à notre procédure, le Président de Stomea peut trancher en dernier ressort.

Dès que votre capital est investi, vous suivez votre investissement depuis votre tableau de bord, rubrique « Mes souscriptions » : dates de remboursement, actualités du projet (avancement des travaux, commercialisation, etc.).

À la fin du projet, vos fonds sont reversés sur votre portefeuille Stomea. Vous pouvez alors les réinvestir dans un autre projet ou les virer vers votre compte bancaire personnel.

Pour être financé sur Stomea, le projet doit notamment répondre aux critères suivants :

• une structure juridique dédiée, au capital entièrement libéré ;
• des garanties et sûretés à apporter ;
• une équipe expérimentée ;
• un besoin de financement inférieur ou égal à 5 000 000 € ;
• un prévisionnel financier cohérent.

Le dossier est ensuite analysé selon notre grille de 25 critères répartis en 6 thématiques.

Conformément au règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020, une plateforme de financement participatif peut financer jusqu’à 5 000 000 € par porteur de projet sur une période de 12 mois.

Pour un opérateur immobilier, passer par une plateforme de financement participatif permet de :

• libérer sa trésorerie pour saisir rapidement de nouvelles opportunités ;
• obtenir un meilleur rendement sur ses fonds propres ;
• multiplier les opérations et accélérer son développement ;
• ne pas diluer son capital ;
• réduire sa dépendance au financement bancaire.

Découvrir comment se financer avec Stomea

Stomea est une solution de financement qui peut être complémentaire ou alternative au financement bancaire.

Déposez votre demande de financement en remplissant notre formulaire de dépôt de dossier. Vous pouvez aussi consulter notre page Se financer pour découvrir notre fonctionnement.

Stomea, en tant que représentant de la masse des obligataires, agit au nom de l’ensemble des investisseurs pour recouvrer les sommes dues. Selon la situation, les principales étapes sont les suivantes :

• Mise en demeure : en cas de défaut de paiement, l’opérateur est mis en demeure de payer. Sans paiement dans les 10 jours ouvrés, la procédure de recouvrement est engagée et la totalité des sommes dues peut être rendue immédiatement exigible.
• Sommation de payer : un commissaire de justice (anciennement huissier) délivre une sommation officielle à l’opérateur et, le cas échéant, à la caution.
• Appel de la caution : le dirigeant qui s’est porté caution personnelle est mis en demeure de payer à la place de la société.
• Saisie-attribution : les sommes présentes sur les comptes bancaires de l’opérateur ou de la caution peuvent être saisies.
• Nantissement du prix de revente : si le bien est vendu, le prix est affecté en priorité au remboursement des investisseurs.
• Saisie immobilière : en vertu de l’hypothèque de premier rang, un commandement de payer valant saisie est délivré, puis le bien peut être vendu aux enchères judiciaires. Le prix de vente est attribué aux créanciers selon leur rang.

Les investisseurs sont tenus informés de l’avancement des procédures et peuvent être consultés en assemblée générale des obligataires.

Ces procédures peuvent durer plusieurs mois, voire plusieurs années, et leurs frais sont prélevés sur les sommes récupérées. Elles ne garantissent pas de récupérer la totalité du capital et des intérêts. Investir comporte un risque de perte totale ou partielle du capital.

Si l’opérateur prévoit de ne pas pouvoir rembourser à la date prévue, il peut demander une prorogation de 3 mois maximum. Cette demande doit être justifiée (retard de travaux, d’autorisations administratives ou de commercialisation) et acceptée par écrit par Stomea, qui est aussi le représentant de la masse des obligataires et agit à ce titre au nom de l’ensemble des investisseurs.

Pendant la prorogation, vos intérêts continuent de courir au même taux. Vous êtes informé par e-mail ou dans l’onglet « Actualités » du projet avant la date d’échéance initiale.

Si le remboursement n’intervient toujours pas à la nouvelle échéance, une pénalité de retard de 3 % par an s’ajoute au taux d’intérêt. Les obligataires sont alors convoqués en assemblée générale pour décider de la suite : accord avec l’opérateur ou procédures de recouvrement.

Investir comporte un risque de perte totale ou partielle du capital et un risque d’illiquidité.

• Risque de perte totale ou partielle du capital investi ;
• Risque d’illiquidité ;
• Risques opérationnels ;
• Risque juridique ;
• Risque fiscal ;
• Risque législatif.

Pour plus de détails, consultez notre page dédiée aux risques : cliquez ici.

Chaque projet est différent, et ses risques aussi. Pour juger de la qualité d’un projet, prenez connaissance de toutes les informations disponibles sur sa page : présentation, éléments financiers (dont les ratios LTV, LTC et LTA), garanties, documents juridiques et, surtout, la FICI.

Un taux d’intérêt plus élevé traduit généralement un risque plus important.