Afin de mettre en place des mesures préventives dans le cas où un opérateur serait dans l'incapacité de rembourser, des garanties sont négociées avant la mise en ligne des projets et ce pour chaque projet.

Ces garanties peuvent-être notamment :

- L'hypothèque, permet de devenir propriétaire d’un bien en cas de défaut de remboursement du porteur de projet ;

- La fiducie, en cas de défaut de l'opérateur, le bien est transféré au fiduciaire. Le bien peut alors être vendu et les bénéficiaires (les créanciers) remboursés ;

- La caution personnelle, permet d’engager le patrimoine personnel de l'opérateur en cas de défaut ;

- La GAPD (Garantie à Première Demande), le garant, s'engage à payer une somme aux créanciers, dès la première demande sans pouvoir opposer d'exception. L’engagement est autonome et distinct ;

- Le nantissement, permet de prendre en garantie les actions ou parts sociales d'un opérateur. En cas d’impayés, le créancier bénéficiaire du nantissement pourra, selon le cas, vendre, ou faire vendre les biens et ainsi se payer sur le prix par priorité à tous autres créanciers ;

- Le compte centralisateur, cette garantie permet d'obtenir la validation du prêteur (Stomea) avant toute sortie d'argent. Cela à pour objectif d'éviter que le montant prêté soit utilisé pour des dépenses différentes de celles prévues dans le cadre du projet.

La société Stomea n'a pas pour objectif d'activer les garanties immédiatement après un retard de paiement de la part de l'opérateur. Nous essayons de trouver des solutions au cas par cas et entamons des procédures de recouvrement uniquement quand la situation est jugée irrécupérable et ne permet pas le remboursement des investisseurs.

Les différentes étapes d’un projet présenté sur la plateforme sont les suivantes :

• Réception du dossier et vérification des critères d’éligibilité ;
• Étude globale du projet par le comité d’analyse de Stomea ;
• Validation ou non du dossier par le comité de sélection ;
• Mise en ligne et collecte des fonds ;
• Début du projet et suivi de l’investissement ;
• Remboursement du capital investi et des intérêts.

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Le promoteur immobilier est un professionnel qui construit et met en vente des biens immobiliers.Il réunit les financements nécessaires au projet et dirige les opérations de construction, de la conception à la commercialisation des opérations.

Un marchand de biens est un professionnel dont l'activité est d'acheter des biens immobiliers, d’apporter un niveau de travaux plus ou moins important dans l’optique de dégager une plus-value lors de la revente.

Le crowdfunding immobilier a initialement pour vocation de financer l’apport en fonds propres demandé par un établissement bancaire au professionnel souhaitant réaliser une opération immobilière, le crowdfunding intervient donc comme une source de financement complémentaire.Le crowdfunding peut également être une source de financement alternative dans le cas où un opérateur souhaiterait sortir du circuit bancaire traditionnel afin d’avoir recours à un financement rapide pour concrétiser une opportunité.

Votre investissement n’est pas couvert par le système de garanties des dépôts établis conformément à la directive 2014/49/UE du Parlement européen et du Conseil*. Votre investissement n’est pas non plus couvert par les systèmes d’indemnisation des investisseurs établis conformément à la directive 97/9/CE du Parlement européen et du Conseil**.



*     Directive 2014/49/UE du Parlement européen et du Conseil du 16 avril 2014 relative aux systèmes de garantie des dépôts, JO L 173 du 12.6.2014, p.149.

**   Directive 97/9/CE du Parlement européen et du Conseil du 3 mars 1997 relative aux systèmes d’indemnisation des investisseurs, JO L 84 du 26.3.1997, p.22.

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Dans chacun des projets qui vous sont présentés sur la plateforme, la fiche descriptive de l'opération contient une partie "Éléments financiers" dans laquelle plusieurs ratios sont identifiés (LTV, LTC et LTA), ce sont des ratios dit de "couverture".

Ces ratios permettent de mettre en évidence l’effet de levier (utilisation de l’endettement pour augmenter la capacité d'emprunt) d’un opérateur immobilier, et donc de définir le profil de risque de cette même opération pour le prêteur (les investisseurs Stomea).

Trois ratios peuvent être analysés :

Loan-to-Value (LTV) :

Le ratio de Loan-to-Value, certainement le plus regardé des 3 ratios hypothécaires, permet d’évaluer le risque que prend le créditeur en rapportant le montant emprunté sur la valeur de marché de l’actif immobilier, au terme de l’opération. Plus le ratio est bas, meilleure est la garantie :

Exemple : l’emprunt est de 300 000 € et le chiffre d’affaires attendu de 500 000 €.

• LTV = 300/500 = 60 %

Cela signifie que 60% du chiffre d'affaires suffit à rembourser la totalité du capital prêté par les investisseurs sur Stomea.

Loan-to-Cost (LTC) :

Dans le même registre, le ratio de Loan-to-Cost permet de constater le montant du prêt par rapport au coût de revient global du projet. Comme pour la LTV, un ratio élevé augmente le risque pour le créditeur. Les travaux permettant de valoriser un actif, ce ratio s’analyse conjointement à la LTV.

Exemple : l’emprunt est de 300 000 € et le coût d’acquisition et des travaux (le coût de revient global) est de 330 000 € + 90 000 € = 420 000 €.

• LTC = 300/420 = 71 %

Une vente au coût de revient d’une opération représente une marge à zéro pour l’entrepreneur. Ce ratio nous montre donc notre couverture par rapport au point mort de l’opération.

Loan-to-Acquisition (LTA) :

La Loan-to-Acquisition, ou LTA, est également un ratio utilisé dans le cadre du financement d’une opération immobilière. Ce dernier se calcule en rapportant la part de la dette sur le prix d’acquisition de l’actif. Plus le ratio est bas, meilleure est la garantie :

Par exemple, si la valeur d’acquisition d’un actif immobilier est de 300 000 euros et que l’opérateur obtient un financement de 200 000 euros, alors la LTA affichée sera de : 200 / 300 : 67%.

Exemple : l’emprunt est de 300 000 € et le prix d’acquisition 260 000 €.

• LTA = 300/260 = 115 %

Ce ratio est supérieur à 100% dans le cas où le financement couvre l’acquisition et une partie des travaux.

Plus la LTA est élevée, plus le créditeur prend des risques : en effet, en cas de revente en l’état de l’actif, une LTA faible augmente la probabilité de récupérer sa mise initiale même dans le cas d’une décote sur le prix de l’actif.

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Le marchand de biens immobilier vit de la vente de ses actifs immobiliers. Le produit de la vente lui permettant de payer les charges liées à l’acquisition (foncier, étude, travaux, intérêts financiers, honoraires d’agence, etc.). La marge moyenne pour une opération de marchand de biens varie entre 20 et 30%.

La plateforme Stomea se rémunère uniquement auprès du professionnel de l’immobilier, il n’y a aucuns frais pour l’investisseur. La rémunération est un pourcentage variable suivant le montant financé sur la plateforme.

La politique de rémunération de Stomea est consultable dans l'onglet "Politique de rémunération" en pied de page du site internet www.stomea.com.

Plusieurs facteurs peuvent justifier l'absence de versement de coupons, parmi lesquels :

- Le paiement de coupons In Fine ;

- La non-réception des fonds de l'opérateur à la date prévue rallongeant ainsi les délais dereversement de coupons.

Régularité de paiement : Pour la majorité des projets, le reversement se fait in fine.

Attention, le régime fiscal et la possibilité de bénéficier de certains régimes dépend de la situation de chacun. Ainsi, les règles générales énoncées par Stomea ne peuvent en aucun cas remplacer un avis d’un conseiller fiscal qui connaitra votre situation personnelle.

Un emprunt obligataire est une dette émise par la société porteuse du projet proposé sur la plateforme Stomea. Cette dette est remboursable à une date et pour un montant fixé à l'avance via un contrat obligataire, et qui rapporte un intérêt. L'emprunt est divisé en obligations, souscrites par les investisseurs.

Il s’agit du taux d’intérêt attaché à une obligation. Cette portion de l’obligation fait l’objet d’un versement [à un taux préétabli] à son détenteur sous la forme d’un paiement d’intérêts.

Vous pouvez directement poser une question en cliquant sur l’onglet « Contactez nous ».Vous pouvez également nous contacter par téléphone : 04 26 17 69 15 ou nous écrire par email : support@stomea.com.

Lemonway est notre Prestataire de Services de Paiement (PSP) agréé, qui détient tous les portefeuilles (wallets) des investisseurs Stomea.
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En tant qu’établissement de paiement sous le numéro 16568, Lemonway est régulé en France par l'ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution).

Pour pouvoir investir dans un projet, vous devez créditer votre compte d’investisseur par carte bleue ou par virement bancaire sur votre IBAN Stomea qui vous est dédié, sans frais. Une fois votre solde crédité, vous pouvez souscrire à un projet directement via votre espace d'investisseur.

Un emprunt bancaire et un emprunt obligataire sont tous deux des créances ; c'est-à-dire que l'entreprise signant un emprunt bancaire ou obligataire devra le rembourser à une échéance fixe et avec des intérêts aux prêteurs. L'emprunt bancaire se fait auprès d’une banque agréée pour proposer des prêts alors que l'emprunt obligataire est une créance que vous détiendrez sur la société de projet intermédiée par Stomea.

Nous vous informons que Stomea dispose d'une politique de traitement des réclamations afin de garantir un traitement efficace, égal et harmonisé des réclamations. Elle est disponible sur notre site internet. Si vous souhaitez déposer une réclamation auprès de la plateforme, nous vous remercions de bien vouloir utiliser le formulaire prévu à cet effet.

Dans le cas où la réponse de Stomea ne vous apportait pas entière satisfaction, vous avez le droit de contact un Médiateur de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Pour cela il vous suffit de remplir un formulaire sur le site de l’AMF : Demande de médiation | AMF

Vous pouvez également contacter le Médiateur par courrier à l’adresse suivante :Autorité des Marchés FinanciersLa Médiation17 Place de la Bourse75082 Paris Cedex 02Ou par téléphone : 01 53 45 60 00 

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La participation aux projets présentés se fait par la signature d’un « bulletin de souscription ». Ce bulletin reprend les conditions du financement octroyé, notamment :

• Le montant de l’investissement
  
• La durée
  
• Le taux d’intérêt
  
• La société emprunteuse

La signature du contrat se fait électroniquement grâce à notre prestataire agrée UNIVERSIGN.

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Le ticket minimal d’investissement est de 100€.

Si une collecte n’atteint pas 100% au bout de 30 jours, plusieurs scénarios sont possibles suivant les termes du contrat :

• Prorogation du délai de la collecte de plusieurs jours ;
• Si le seuil minimal à collecter défini dans le contrat est atteint (Seuil de Succès), le financement est maintenu ;
• Si le seuil minimal à collecter défini dans le contrat n’est pas atteint, le financement est annulé et tous les investisseurs sont remboursées de leurs investissements sans frais.

Exemple : une collecte de 500.000€ est prévue le 01/01/2023, avec un seuil minimal de 80% à atteindre.

Au bout de 30 jours, la collecte atteint 375.000€ soit 75% du montant initial à financer, le projet est annulé.

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Le versement des coupons a lieu soit tous les mois (paiement mensuel des coupons), soit à la fin du projet (paiement in fine des coupons). Cette information est fournie dans le contrat d'émission d'obligations signé avec le porteur de projet, ainsi que dans la FICI "Fiche d'Informations Clés sur l'Investissement" et est consultable par l'investisseur à tout moment.

Le paiement de coupons in fine intervient à la fin du projet. L'ensemble des coupons mensuels à compter de la date d'émission jusqu'à la clôture du projet sont versés à échéance, lors du remboursement du capital investi.

Comment sont calculés les coupons ?

Mv = Mi x Tx

Mv : Montant à verser

Mi : Montant toujours investi

Tx : Taux d’intérêt annuel

Attention, le régime fiscal et la possibilité de bénéficier de certains régimes dépend de la situation de chacun. Ainsi, les règles générales énoncées par Stomea ne peuvent en aucun cas remplacer un avis d’un conseiller fiscal qui connaitra votre situation personnelle.

Oui, les salariés de la société Stomea peuvent souscrire à une offre de financement participatif sur la plateforme Stomea.

Le cas échéant, il sera notifié dans la Fiche d'Informations Clés sur l'Investissement (FICI) que des salariés prennent également part aux titres offerts à la souscription, et cela, dans les mêmes conditions que tous les autres souscripteurs.

De plus, la somme des investissements réalisés par les salariés de la société Stomea ne peut pas excéder 10% du montant de l'offre de financement participatif.

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Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion pendant lequel ils peuvent, à tout moment, révoquer leur offre d’investissement ou leur manifestation d’intérêt pour l’offre de financement participatif sans donner de raison et sans encourir de pénalité. Le délai de réflexion commence au moment où l’investisseur potentiel non averti fait une offre d’investissement ou signale sa manifestation d’intérêt et expire après quatre jours calendaires.

Le délai de réflexion est de quatre jours calendaires, période durant laquelle l’investisseur peut exercer son droit de révocation. Pour ce faire, l’investisseur doit en informer la société Stomea par email en s’adressant à support@stomea.com et en indiquant les informations suivantes :

- Objet du mail : Rétractation investissement – NOM/PRÉNOM

- Informations à renseigner dans le corps du mail : nom du projet concerné et montant investi.

Cette révocation ne donne lieu ni à une pénalité financière ni à une pénalité sur l’utilisation des services de la plateforme Stomea, site internet www.stomea.com.

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La plateforme propose de financer un projet immobilier via la souscription d’obligations* dont la rémunération prend la forme d’intérêts mensuels/annuels ou in fine.*Une obligation est un titre financier. Il s’agit d’une créance négociable qui correspond à la part d’un emprunt (émis ici par le porteur du projet qui souhaite financer son opération) auprès de ses prêteurs (ici les investisseurs, membres de Stomea).

Ce type de placement est encadré par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) et répond au RÈGLEMENT (UE) 2020/1503 DU PARLEMENT EUROPÉEN ET DU CONSEIL du 7 octobre 2020 encadrant toutes les plateformes de financement participatif devant être accréditées en qualité de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP).

En signant votre bulletin de souscription, vous mettez vos fonds à disposition du professionnel pendant une durée déterminée. Vous ne pouvez donc pas récupérer votre capital investi avant cette date. Cependant, chaque contrat stipule une possibilité pour le professionnel d’effectuer un « remboursement anticipé ». Dans ce cas-là, la durée initiale du projet est réduite et vous récupérez votre capital plus rapidement.

- Connectez-vous à votre espace investisseur ;

- Rendez-vous sur le projet à l'heure d'ouverture de la collecte ;

- Prenez connaissance de la documentation relative au projet et lisez attentivement la Fiche d’Informations Clés sur l’Investissement ;

- Cliquez sur « Investir » ;

- Sélectionnez le nombre d’obligations souhaitées et vérifiez le nominal à savoir 100€ par obligation ;

- Validez la souscription par la signature du bulletin électronique.

À savoir :

La validation de la souscription n'est possible que si le projet est en cours.

Pour créer son compte d’investisseur, il suffit de suivre les différentes étapes :

• Inscription : email et mot de passe
• Validation de votre profil : renseigner ses informations personnelles, valider son identité et remplir le questionnaire de compréhension de l’investissement
  
  Une fois le compte crée et validé par nos services, vous pouvez créditer le solde de votre portefeuille investisseur (par carte ou par virement) afin de pouvoir investir dans un ou plusieurs projets.

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C'est le professionnel de l'immobilier grâce à la marge dégagée de son opération immobilière (entre 15 et 30% en moyenne) qui va rembourser le capital des investisseurs et également payer les intérêts dus.

Stomea a pour objectif de proposer à ses investisseurs uniquement des projets analysés et vérifiés par notre comité de sélection composé de professionnels de l’immobilier.
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Nous réalisons donc un audit complet de chacun des projets avant de réaliser les collectes, afin de ne sélectionner que les meilleurs dossiers.

Ce contrôle des dossiers n'excluent pas les risques mentionnés ici.

Le taux d’intérêt cible mentionné sur chacun des projets correspond au potentiel rendement de votre investissement. Ce taux est toujours exprimé annuellement.

Exemple : un projet avec un taux d’intérêt cible de 10% par an.

• Durée du projet : 12 mois
• Montant investi : 1000€

Le rendement de l’investissement sera donc de (1000 x 1,1) = 1100€ soit une plus-value potentielle brute de 100€ (10%).

Les offres de financement participatif comportent des risques et en particulier le risque de perte partielle ou totale du montant investi et le risque d’illiquidité. Plus le taux est élevé, plus le risque de perte en capital ou d’impayé des intérêts.

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La plateforme Stomea ne permet pas actuellement d'investir au travers de votre PEA ou PEA-PME.

Une fois inscrit sur Stomea, vous recevrez de manière régulière des e-mails concernant le lancement de nos nouveaux projets, plusieurs jours avant la mise en ligne. Vous pourrez alors analyser les différents éléments du projet et poser toutes vos questions à notre équipe avant d’investir.

Les projets sont soumis à un processus de sélection strict composé de plus de 30 points d’analyse répartis en plusieurs thématiques :

• Le porteur du projet (dirigeants, équipe, historique, etc.)
• Le projet immobilier (qualité, prix, marché local, etc.)
• Les points juridiques/administratifs (actes, PC, DP, etc.)
• Le prévisionnel financier (marge prévisionnelle, niveau de fonds propres, etc.)
• Les garanties apportées (Fiducie, hypothèque, GAPD, etc.)

Le processus d'analyse est le suivant :

i) premiers échanges avec le porteur de projet et consolidation des premiers éléments nécessaires à la compréhension du projet par Stomea ;
ii) retour sous 48H sur l'éligibilité du projet ;
iii) en cas de retour positif, signature d'un contrat de prestation de services ;
iv) analyse approfondie de l'opération via les points d'analyses mentionnés ci-dessus ;
v) avis du Comité de sélection ;
vi) mise en ligne du projet en cas d'acceptation du projet.

Après l’analyse des points mentionnés ci-dessus, un avis est rendu au Comité de sélection composé de 3 personnes, qui prend la décision. Quoi qu'il en soit, la décision finale revient dans tous les cas au Président de la société Stomea.

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Dès lors que votre capital est investi, vous retrouverez sur votre « Tableau de bord » un suivi de votre investissement dans la rubrique "Mes souscriptions". Avec notamment, un détail des dates de remboursements, les actualités concernant le projet (avancée des travaux, de la commercialisation, etc.). Une fois le projet terminé, vos fonds sont restitués sur votre compte Stomea, libre à vous ensuite de réinvestir dans un projet ou débiter vos fonds vers votre compte bancaire personnel.

Pour financer son projet sur Stomea, le projet doit répondre à des critères d’éligibilité qui sont notamment :

• Une structure juridique dédiée au capital entièrement libéré ;
• Des garanties/sûretés à apporter ;
• Une équipe d’expérience ;
• Un financement inférieur ou égal à 5.000.000€ ;
• Un prévisionnel financier cohérent.

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La plateforme Stomea peut financer jusqu’à 5.000.000€ maximum par an et par porteur de projet conformément au RÈGLEMENT (UE) 2020/1503 DU PARLEMENT EUROPÉEN ET DU CONSEIL du 7 octobre 2020.

Pour l’opérateur immobilier, les bénéfices de passer par une plateforme de crowdfunding sont multiples :

• De libérer sa trésorerie pour être réactif à de nouvelles opportunités de marché ;
• D'obtenir un meilleur rendement des capitaux investis ;
• De multiplier les opérations et accroître son développement ;
• Ne pas diluer son capital ;
• Ne pas dépendre du financement bancaire.

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Stomea est une solution de financement qui peut être complémentaire ou alternative au financement bancaire.

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Vous pouvez faire une demande de financement en remplissant directement le formulaire disponible ici.

• Risque de perte totale ou partielle du capital investi ;
• Risque d’illiquidité ;
• Risques opérationnels ;
• Risque juridique ;
• Risque fiscal ;
• Risque législatif.
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> Pour plus de détails concernant les risques liés à l’investissement en crowdfunding immobilier, rendez-vous en bas de la page dédiée de notre site web en cliquant ici.

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Afin de juger de la qualité d’un projet et de son risque, il convient pour l’investisseur de prendre connaissance des informations mises à disposition sur la page du projet, la présentation, les documents financiers, juridiques, etc. Tous les projets sont différents et les risques associés également.