Hypothèque, fiducie, caution, GAPD : comprendre les garanties en crowdfunding immobilier

Sur Stomea, chaque opération est assortie de sûretés prises au profit des investisseurs. Elles ne rendent pas le placement sans risque, mais elles donnent des moyens d'action si le porteur de projet ne rembourse pas. Voici les principales, et ce qu'il faut en retenir.

À quoi sert une sûreté ?

Une sûreté est un mécanisme juridique qui permet au prêteur d'être remboursé sur un bien ou par une personne déterminée si l'emprunteur fait défaut. En crowdfunding immobilier, elle est prise au nom de la masse des obligataires, c'est-à-dire de l'ensemble des investisseurs d'un projet, représentés par leur représentant de la masse.

L'hypothèque

L'hypothèque porte sur le bien immobilier financé. En cas de défaut, elle permet de faire vendre le bien et d'être payé sur le prix de vente, selon son rang. Une hypothèque de premier rang signifie qu'aucun autre créancier hypothécaire n'est payé avant les investisseurs sur ce bien. C'est un point à vérifier dans la documentation de chaque projet.

La fiducie-sûreté

Avec une fiducie, le bien (ou les parts de la société qui le détient) est transféré à un tiers, le fiduciaire, pendant la durée du financement. En cas de défaut, le fiduciaire peut réaliser l'actif au profit des créanciers, généralement plus rapidement qu'avec une procédure classique.

La caution personnelle

Le dirigeant ou une société du groupe s'engage à rembourser à la place de l'emprunteur si celui-ci ne le fait pas. Sa valeur dépend directement de la solvabilité de la personne qui se porte caution.

La garantie autonome à première demande (GAPD)

Le garant s'engage à payer une somme définie dès qu'on le lui demande, sans pouvoir opposer les arguments de l'emprunteur. Elle est plus directe qu'une caution, mais, là encore, elle ne vaut que ce que vaut le garant.

L'ordre irrévocable de paiement

Donné au notaire chargé de la revente, il organise le remboursement des investisseurs directement sur le prix de vente du bien, avant que les fonds ne reviennent à l'opérateur.

Ce que les garanties ne font pas

• Elles ne garantissent pas le capital. Si la valeur du bien baisse ou si le garant est lui-même en difficulté, le remboursement peut être partiel.
• Elles prennent du temps. Mettre en jeu une sûreté passe par des procédures qui peuvent durer plusieurs mois, voire davantage.
• Elles varient d'un projet à l'autre. La nature, le rang et le montant des sûretés sont détaillés dans la fiche d'informations clés (FICI) de chaque opération.

Autrement dit, une sûreté réduit le risque, elle ne le supprime pas. Elle complète l'analyse du projet et du porteur, sans la remplacer.

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Investir en crowdfunding immobilier comporte un risque de perte totale ou partielle du capital investi et un risque d'illiquidité. Les sûretés ne constituent pas une garantie de remboursement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.