Crowdfunding immobilier, SCPI, fonds euros : comparer pour mieux allouer

Crowdfunding immobilier, SCPI et fonds euros sont souvent cités côte à côte. Ils répondent pourtant à des besoins très différents. Pour un conseiller, les comparer critère par critère permet de les faire travailler ensemble plutôt que de les opposer.

Trois placements, trois logiques

• Le fonds euros est un support d'assurance-vie dont le capital est garanti par l'assureur (hors frais), avec un rendement qui varie chaque année.
• La SCPI est une société qui détient un parc immobilier locatif : l'associé perçoit une quote-part des loyers, sur un horizon long.
• Le crowdfunding immobilier, sur Stomea, consiste à prêter à un marchand de biens pour une opération précise, via des obligations, sur 3 à 15 mois, à un taux fixé au contrat.

Critère par critère

Horizon de placement

• Fonds euros : pas de durée imposée, mais la fiscalité de l'assurance-vie incite à un horizon long.
• SCPI : horizon long, généralement recommandé d'au moins 8 à 10 ans, notamment pour amortir les frais d'entrée.
• Crowdfunding immobilier : horizon court, fixé par opération, avec un risque d'allongement en cas de retard.

Liquidité

• Fonds euros : rachat possible à tout moment, dans les conditions du contrat.
• SCPI : revente des parts dépendante de l'existence d'acheteurs, avec des délais qui peuvent être longs.
• Crowdfunding immobilier : pas de sortie anticipée prévue, l'investisseur est remboursé à la fin de l'opération.

Risque sur le capital

• Fonds euros : capital garanti par l'assureur.
• SCPI : valeur des parts variable, à la hausse comme à la baisse.
• Crowdfunding immobilier : capital non garanti, risque de perte partielle ou totale.

Nature du rendement

• Fonds euros : rendement annuel variable, décidé par l'assureur.
• SCPI : revenus locatifs distribués régulièrement, variables, et évolution de la valeur des parts.
• Crowdfunding immobilier : taux d'intérêt fixé à la souscription, versé périodiquement ou in fine selon le projet, sous réserve de la bonne fin de l'opération.

Frais

• Fonds euros : frais de gestion du contrat d'assurance-vie.
• SCPI : frais de souscription souvent significatifs, et frais de gestion prélevés sur les loyers.
• Crowdfunding immobilier sur Stomea : aucun frais pour l'investisseur.

Fiscalité

• Fonds euros : fiscalité de l'assurance-vie, plus favorable après 8 ans de détention du contrat.
• SCPI : en direct, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers ; les parts entrent dans l'assiette de l'IFI.
• Crowdfunding immobilier : intérêts soumis par défaut au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, avec option possible pour le barème ; les obligations n'entrent pas dans l'assiette de l'IFI.

Comment les faire travailler ensemble

Ces trois placements se complètent plus qu'ils ne se concurrencent :

• le fonds euros joue le rôle de réserve de sécurité et de liquidité ;
• la SCPI apporte une exposition immobilière de long terme et des revenus réguliers ;
• le crowdfunding immobilier offre une poche de rendement sur des durées courtes, en contrepartie d'un risque en capital assumé.

Pour le crowdfunding immobilier, la règle reste la même : une part limitée du patrimoine, adaptée au profil du client, et répartie sur plusieurs projets.

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Cet article présente des caractéristiques générales et ne constitue pas un conseil en investissement ni un conseil fiscal. Les conditions de chaque produit dépendent du contrat ou de la documentation propre à chacun. Investir en crowdfunding immobilier comporte un risque de perte totale ou partielle du capital investi et un risque d'illiquidité.